ZDROJ: DIAMANT & PARTNERS s.r.o. COVID-19 A NÁJEMNÉ PODNIKATELSKÝCH PROSTOR In: diamantpartners.com

COVID-19 A NÁJEMNÉ PODNIKATELSKÝCH PROSTOR

Opatření spojená s výskytem onemocnění COVID-19 způsobeným novým typem koronaviru postihla velkou většinu podnikatelů. Podnikatelé jsou nuceni omezit maloobchodní prodej a prodej služeb ve svých provozovnách anebo s ohledem na mimořádnou situace došlo k pozdržení různých dodávek. Podnikatelé se tak ocitli v situacích, kdy jejich zisk zásadně poklesnul nebo dokonce úplně vypadnul, zatímco jejich zákonné a smluvní povinnosti zůstaly zachovány. Mezi ně řadíme povinnost hradit nájemné za pronájem prostor sloužících podnikání. Může takto postižený podnikatel požadovat alespoň slevu z nájemného? Nebo dokonce pozastavit úhrady nájemného po dobu, kdy provozovny musejí zůstat zavřené?

Občanský zákoník sice umožňuje žádat slevu z nájmu, ta je ale vázána na nesplnění povinnosti pronajímatele předat či udržovat předmět nájmu bez vad nebo v zajištění nerušeného nájmu. K omezení prodeje v provozovně nedošlo z důvodů na straně pronajímatele, ale z důvodu vládního usnesení, které pronajímatel nemohl ovlivnit ani předvídat. Zcela jistě se nejedná o vadu předmětu nájmu, ani se nejedná o rušení nájmu třetí osobou, kterému by mohl pronajímatel zamezit, prostory jako takové může nájemce nadále užívat. Na poskytnutí slevy z nájemného tak nemají podnikatelé dotčení rozhodnutím vlády o zákazu prodeje nárok, ledaže by se na tom dohodli s pronajímatelem.

Řešením svízelné situace dozajista není ani pozastavení úhrad nájemného bez dohody s pronajímatelem. Nájemce se nájemní smlouvou zavázal k hrazení nájemného a své povinnosti musí plnit. Pokud je v prodlení, porušuje svou smluvní povinnost a nabíhají mu úroky z prodlení nebo smluvní pokuty. Za běžných okolností je také možné požadovat náhradu škody způsobenou prodlením, která není kryta úroky z prodlení nebo smluvní pokutou. Nicméně v tomto případě nelze vyloučit, že by bylo možné se zprostit této povinnosti nahradit škodu, pokud plnění smluvní povinnosti zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Za tuto překážku je nejčastěji považována tzv. vyšší moc, např. živelné pohromy, vyhlášená embarga. Právě aktuální pandemie COVID-19 ve spojení se souvisejícími opatření by pak mohla být za tuto vyšší moc také považována. Nicméně vždy bude nutné zvlášť posoudit, zda skutečně z tohoto důvodu není schopen hradit nájem – tedy nemá zisk ani rezervy k úhradě nájemného. Zastavení úhrad nájemného tak není řešením.

Ovšem je možné, že v důsledku pandemie a souvisejících opatření mohlo dojít k podstatné změně okolností, kvůli které vznikl zvlášť hrubý nepoměr mezi pronajímatelem a nájemcem. Zákon pamatuje i na tyto situace a obecně nabízí znevýhodněné straně domáhat se obnovení jednání o smlouvě. Ani v tomto případě ale nemůže nájemce odložit platbu nájemného. Navíc musí znevýhodněná strana toto právo uplatnit v přiměřené lhůtě poté, co se o změně okolností musela dozvědět (v tomto případě minimálně od zveřejnění rozhodnutí vlády o omezení prodeje), přičemž zákon má za to, že přiměřené jsou dva měsíce. Nájemce by se tak mohl pokusit vyjednat nižší nájemné, případně by mohlo dojít k zapojení soudů, které by podmínky smlouvy určily, případně smlouvu mohli zrušit.

Konkrétní závěry nelze činit bez nahlédnutí do předmětné nájemní smlouvy. Ta totiž může obsahovat jednak řešení takové situace, jednak může vylučovat užití některý z popsaných postupů. Často platí druhá možnost, a proto bude většina nájemců odkázána na jednání s pronajímatelem. Cestu dohody nicméně doporučujeme, navíc sám pronajímatelé budou mít většinou zájem na tom, aby jejich řádně platící nájemci.

Napište nám vzkaz